La Métropole Aix-Marseille-Provence, compétente en matière d’habitat, a approuvé en décembre 2018 une nouvelle stratégie, territoriale durable et intégrée, de lutte contre l’habitat indigne et dégradé. Elle prévoit la mise en place d’un cadre d’intervention global pour accélérer le traitement de 10 000 logements en 10 ans sur Marseille.
Cette stratégie s’articule à la politique générale conduite sur le territoire en matière d’habitat et de renouvellement urbain. Elle met en œuvre plusieurs leviers d’action : produire, construire, réhabiliter, renouveler, diversifier, et, lorsque l’intérêt général est avéré, porter atteinte à la propriété privée quand elle est source d’indignité.
Cette stratégie vient accélérer et renforcer des dispositifs partenariaux signées en 2017 avec l’État, l’ANRU (Agence national du renouvellement urbain), l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) et la Ville de Marseille :
- Un troisième protocole de lutte contre l’habitat indigne (LHI)
- Un accord partenarial sur les grandes copropriétés dégradées.
- Le protocole de préfiguration du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) qui constitue le volet décrivant l’articulation des programmes de rénovation urbaine avec le traitement de l’habitat privé indigne et des copropriétés dégradées.
Un projet Partenarial d’Aménagement pour le centre-ville de Marseille
La Métropole Aix-Marseille-Provence, la Ville de Marseille, l’État et sept autres partenaires ont affirmé, dans le contrat de Projet Partenarial d’Aménagement (PPA) signé en juillet 2019, leur volonté commune de conduire un projet de renouveau ambitieux pour le centre-ville élargi de Marseille.
Un guichet unique dédié à l’habitat et au logement
L’Espace accompagnement habitat (l’EAH) est ouvert depuis février 2019. Ce guichet unique regroupe, dans un même lieu, les services des institutions et organismes en charge des questions d’habitat pour répondre rapidement et efficacement à un large public (locataires, propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et syndicats de copropriété). L’EAH est aujourd’hui identifié par les habitants et constitue un lieu d’échanges et de renseignements sur les thématiques relatives au logement, à l’amélioration de l’habitat, à l’habitat durable et à la rénovation énergétique.
Il met en relation par des permanences des organismes : ADIL, Action Logement, ALEC, Asmaj… Les équipes de l’EAH réalisent également plusieurs missions pour la Ville de Marseille.
Accompagner les propriétaires et financer leurs travaux d’urgence
Pour faciliter la réhabilitation d’immeubles sous arrêtés de péril et accélérer le traitement global des immeubles, la Métropole et la Ville de Marseille ont sollicité le soutien d’urgence de l’ANAH.
Une convention d’opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain transitoire de lutte contre l’habitat indigne de Marseille centre a été signée, le 8 avril 2019, avec l’État, l’ANAH, la Ville de Marseille et la Métropole. Pour une durée de trois ans, cette OPAH offre aux propriétaires et copropriétaires de biens situés dans un périmètre défini une aide administrative, financière et une expertise technique approfondie pour la réhabilitation globale et pérenne d’immeubles sous procédure de péril – ou risquant de l’être.
Acquérir les immeubles les plus dégradés
La Métropole a décidé d’engager sur le territoire marseillais des mesures immédiates en vue d’acquérir les immeubles les plus dégradés.
Par le biais de Déclarations d’utilité publique (DUP) avec la mobilisation de notamment l’Établissement Public Foncier (EPF) PACA, elle conduit ainsi des actions foncières au cœur des secteurs d’intervention désignés comme prioritaires au titre de la lutte contre l’habitat indigne.
Les objectifs :
- Rénover les immeubles les plus dégradés,
- Produire du logement social dans les secteurs le nécessitant,
- Remettre sur le marché des logements vacants,
- Développer les équipements publics,
- Constituer des réserves foncières pour des projets de renouvellement urbain,
- Améliorer les conditions d’habitabilité d’îlots bâtis.
D’autres procédures d’expropriation d’immeubles privés ont été engagées pour créer des logements sociaux et augmenter l’offre en logements à loyer maîtrisé.
Une majorité de ces immeubles font l’objet d’une mesure de police de l’habitat par arrêté municipal.
Coordonner pour mieux agir
La Métropole participe activement au groupe local de prévention de la délinquance (GLTD) animée par la procureure Dominique Laurens. Cette instance, entrée en fonction en janvier 2020, est très impliquée dans la lutte contre l’habitat indigne. Cette coopération inter-institutions permet d’accélérer le traitement des dossiers, raccourcir la chaîne de décision et établir un lien plus étroit en la matière entre le Parquet et les collectivités. Elle vise à la condamnation des marchands de sommeil.
HABITAT INDIGNE, DE QUOI PARLE-T-ON ?
La définition de l’habitat indigne figure à l’article 1-1 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement : « Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. »
Une action renforcée sur les copropriétés
fragiles et dégradées
Coordonner pour mieux agir
La Métropole intervient également sur l’habitat privé dégradé. Elle mène notamment des interventions spécifiques sur les grandes copropriétés les plus fragiles.
Cette intervention concerne les grandes copropriétés jugées prioritaires au regard de dysfonctionnements majeurs de gestion, de la dégradation du bâti et des problématiques sociales importantes.
Les grandes dates
→ 2017 : accord partenarial pour une stratégie d’intervention approuvé par la Métropole, l’État, et l’Anah. La Ville de Marseille cible 15 copropriétés (> 6 000 logements / 20 000 habitants)
→ 2019 : cinq ensembles sont inscrits en suivi national dans le cadre du Plan Initiatives copropriétés qui vient renforcer les interventions avec des aides ciblées de l’ANAH.
→ 2020 : 13 ensembles sur la Métropole, dont 11 à Marseille, sont inscrits en suivi régional.
Des dispositifs opérationnels progressifs
- Un dispositif d’observatoire et de veille des copropriétés menés par l’AGAM, l’agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise.
- Des expertises financières, sociales, juridiques, techniques et de l’ingénierie pré-opérationnelle et de mise en œuvre (diagnostics, POPAC…)
- Un programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés de 2020 à 2022 concernant 35 copropriétés repérées.
- Un accompagnement renforcé des syndics et syndicats, incluant des expertises et des aides aux travaux et au redressement de la gestion, des aides sociales et des financement de travaux d’urgence via l’élaboration d’un Plan De Sauvegarde.
- Une intervention pouvant aller jusqu’à la maîtrise foncière en vue d’une démolition lorsque la situation s’avère irrécupérable. Ces opérations d’aménagement sont confiées à un concessionnaire. Pour agir à toutes les échelles et enrayer la spirale négative de dégradation, ces actions peuvent également s’inscrire dans un projet de renouvellement urbain conventionné avec l’ANRU.
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