En 2023, le territoire métropolitain compte 42 656 copropriétés d’au moins deux logements, totalisant près de 540 000 logements, soit plus de la moitié du parc résidentiel métropolitain (estimé à environ un million de logements selon l’INSEE). Ce taux est largement supérieur à la moyenne nationale, où un peu plus d’un logement sur quatre se situe en copropriété.
La ville de Marseille concentre à elle seule 23 057 copropriétés, soit 54 % du total métropolitain, représentant près de 332 000 logements. Cela signifie que 72 % des logements marseillais sont situés en copropriété. En dehors de Marseille, seules Aix-en-Provence et La Ciotat comptent chacune plus de 1 000 copropriétés.
Certaines copropriétés présentent des signes de fragilité ou de dysfonctionnement : vacance prolongée des logements (plus de deux ans), prix de vente inférieurs au marché local, faible part de propriétaires occupants, forte proportion de propriétaires personnes morales, etc. Pour mieux appréhender ces situations, la Métropole a mis en place un dispositif de veille et d’observation. Celui-ci attribue à chaque copropriété un indice de fragilité, allant de 1 à 10. Un indice supérieur ou égal à 7 indique une fragilité marquée ou des difficultés avérées.
D’après les données de la veille menée en 2024, environ 12 % des copropriétés métropolitaines présentent un indice élevé, signalant une situation préoccupante.
Face à ces constats, la Métropole a développé une stratégie d’intervention graduée, adaptée à chaque situation : de l’accompagnement préventif des copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de leur immeuble, jusqu’à une intervention renforcée en cas de difficultés avérées.
Accompagner l'ensemble des copropriétés
Dans le cadre de son Programme local de l’habitat, la Métropole s’est fixé des objectifs clairs pour prévenir les dysfonctionnements en copropriétés, notamment :
- mieux connaître et identifier les copropriétés en difficultés, mais aussi les copropriétés fragiles, afin d’intervenir le plus en amont possible, notamment pour apporter des réponses adaptées aux difficultés de gestion ;
- faire connaitre les obligations et les aides en matière de travaux et de rénovation énergétique dans les copropriétés ;
- accompagner les réseaux d’acteurs pour créer des échanges de pratiques et une montée en compétence collective.
La Métropole s’investit dans l’accompagnement des copropriétaires avec :
→ Un guide du copropriétaire :
Le guide du copropriétaire a été élaboré par un groupe de travail partenarial. Il vient compléter le cycle de formation « Les clés de la copropriété » mis en place par l’ADIL 13 à la demande de la Métropole. Partant du constat que les difficultés en copropriété résultent souvent d’un défaut d’implication des copropriétaires consécutif à une totale méconnaissance du fonctionnement des copropriétés, il est apparu indispensable de disposer d’un document généraliste, susceptible d’être lu et compris par des copropriétaires éloignés de toute connaissance en la matière.
Ce guide a pour objectif « d’aller vers » les copropriétaires, actuels ou futurs, en leur donnant quelques points de repères pour bien comprendre le fonctionnement d’une copropriété et être informés sur leurs devoirs et obligations : qu’est-ce qu’une copropriété ? Comment fonctionne-telle ? Comment bien l’entretenir ? Quelles sont ses charges et comment sont-elles réparties ? Que faire en cas de difficultés dans sa gestion ?
- Un accompagnement à la végétalisation des espaces
En savoir plus
- Un accompagnement à la rénovation, notamment énergétique : contactez le numéro unique, Allo Métropole Rénov’, au 04 88 60 21 06 (prix d’un appel local). Du lundi au vendredi, de 9h à 12h30 et de 14h à 17h30.
Une action renforcée sur les copropriétés fragiles et dégradées
La Métropole mène des interventions spécifiques sur les copropriétés les plus fragiles.
En matière de prévention, des secteurs et copropriétés prioritaires sont identifiés et accompagnés dans le cadre de Programmes Opérationnels de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés (POPAC). C’est aujourd’hui le cas dans les centres anciens de Port-de-Bouc et de La Ciotat où les copropriétaires, syndicats de copropriétaires et syndics sont conseillés et accompagnés pour une meilleures gestion de leur copropriété (immatriculation, maitrise des charges, travaux en parties communes, etc.).
Dans le cas de grandes copropriétés jugées prioritaires au regard de dysfonctionnements majeurs de gestion, de la dégradation du bâti et de problématiques sociales importantes, cette intervention prend la forme d’une intervention plus directe.
Parce qu’un certain nombre de copropriétés sur le territoire sont identifiées dans un état de dégradation ne leur permettant pas de se relever sans l’intervention de la puissance publique, la Métropole met en œuvre :
- Un accompagnement renforcé des syndics et syndicats, incluant des expertises et des aides aux travaux et au redressement de la gestion, des aides sociales et des financements de travaux d’urgence via l’élaboration d’un Plan de sauvegarde (dont la mise en élaboration est lancée par le Préfet, et dont peuvent relever de grandes copropriétés en raison de leur état de dégradation avéré).
- Une intervention pouvant aller jusqu’à la maîtrise foncière en vue d’une démolition lorsque la situation s’avère irrécupérable. Ces opérations d’aménagement sont confiées à un concessionnaire. Pour agir à toutes les échelles et enrayer la spirale négative de dégradation, ces actions peuvent également s’inscrire dans un projet de renouvellement urbain conventionné avec l’ANRU (agence nationale pour la rénovation urbaine).
Les grandes dates
→ 2017 : accord partenarial pour une stratégie d’intervention approuvé par la Métropole, l’État, et l’Anah (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat). La Ville de Marseille cible 15 copropriétés (ce qui représente 6 000 logements et 20 000 habitants)
→ 2019 : cinq ensembles sont inscrits en suivi national dans le cadre du Plan initiatives copropriétés qui vient renforcer les interventions avec des aides ciblées de l’Anah.
→ 2020 : 13 ensembles sur la Métropole, dont 11 à Marseille, sont inscrits en suivi régional.
→ 2023 : travail conjoint avec la Ville de Marseille et l’État pour la création d’une Opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) sur Marseille.
Aujourd’hui, des dispositifs de redressement (plans de sauvegarde et opérations programmées) sont engagés sur 11 ensembles de copropriétés :
- Kallisté, Marseille
- Parc Bellevue, Marseille
- Parc Corot, Marseille
- Les Facultés, Aix-en-Provence
- La Mariélie, Berre-l’Étang
- la Maurelette, Marseille
- Consolat, Marseille
- Est-Marseillais, Marseille
- Le Mail, Marseille
- Mail G, Marseille
- Gardian, Marseille
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